Tại Hội thảo “Tìm kiếm nguồn vốn cho thị trường BĐS 2016” vừa qua, các chuyên gia, nhà phân tích trong ngành đã dự báo nhu cầu của thị trường BĐS sẽ vượt quá nguồn cung trong năm 2019 và tình trạng này sẽ trở nên trầm trọng hơn vào giai đoạn năm 2021 – 2023.
Hội thảo “Tìm kiếm nguồn vốn cho thị trường BĐS 2016” được báo Lao Động phối hợp với Hiệp hội BĐS Việt Nam tổ chức tại Hà Nội. Tham gia hội thảo, Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa đã có bài tham luận xung quanh vấn đề ngân hàng và chính sách tín dụng cho thị trường địa ốc.
Hội thảo “Tìm kiếm nguồn vốn cho thị trường bất động sản năm 2016” tại Hà Nội
Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa cho rằng, thị trường BĐS luôn gắn chặt với thị trường tài chính không chỉ là thanh khoản mà trái lại là bệ đỡ của thị trường này với tư cách là tài sản đảm bảo của trên 70% tín dụng ngân hàng. Do đó, thị trường địa ốc có tính chu kì rất rõ ràng và gắn với chu kì tăng trưởng kinh tế.
“Thị trường BĐS đang phục hồi trong bối cảnh hoàn toàn khác trước, bền vững và ổn định hơn, không có dấu hiệu bong bóng ít nhất là trong vòng 5 năm tới”, Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa khẳng định.
Thế nên, theo chuyên gia này, việc siết chặt tín dụng nói chung và tín dụng BĐS vào thời điểm này là chưa cần thiết, cần kiểm soát tín dụng hiệu quả hơn, chẳng hạn tín dụng cho người có liên quan với ngân hàng, tín dụng cấp cho các dự án mà nhà đầu tư không có tiềm lực tài chính (Luật Kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có bảo lãnh ngân hàng,…), tín dụng chảy vào các dự án không hiệu quả, tín dụng đen và nhất là xử lý nợ xấu.
TS Lê Xuân Nghĩa
Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa bày tỏ: "Giả sử muốn cảnh báo ngân hàng và thị trường thì chỉ cần nâng hệ số rủi ro cho vay BĐS lên 200%, còn mức 250% là mức cao nhất thế giới rồi, sẽ không còn dư địa điều chỉnh sau này, nên duy trì tăng trưởng tín dụng không quá 20%/năm và tỷ lệ tiền gửi trên tiền cho vay không quá 80% là được”.
Tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa cho biết: “Để tiếp tục hỗ trợ cho phục hồi nền kinh tế và thị trường địa ốc thì chính sách tiền tệ nên được nới lỏng một cách hợp lý, nên có tầm nhìn chiến lược để ổn định lãi suất và linh hoạt tỷ giá hối đoái một cách khoa học, bài bản. Thắt chặt tín dụng sẽ đẩy lãi suất tăng. Để lãi suất tiếp tục tăng lên thì toàn bộ nỗ lực về phục hồi của doanh nghiệp, tái cấu trúc ngân hàng, phục hồi kinh tế có nguy cơ không thể đạt được”.
Mặt khác, chính sách đưa ra phải trên cơ sở nghiên cứu cụ thể, bằng không sẽ gây méo mó thị trường. Chuyên gia cho hay: “Chúng tôi đã thiết lập mô hình dự báo về thị trường BĐS, bước đầu thấy rằng tính cả tác động của TPP, thị trường địa ốc năm 2018 sẽ cân bằng cung cầu (cung hiện đang nhiều hơn cầu). Tuy nhiên, từ năm 2019 trở đi, cầu BĐS sẽ nhiều hơn cung”.
Từ năm 2019 trở đi, cầu BĐS sẽ vượt qua cung
Lý giải việc 3 năm tới cầu BĐS sẽ vượt qua cung vào năm 2019, ông Nghĩa cho rằng, với tác động của TPP sẽ có khoảng 2,5 - 3 triệu người từ nông thôn ra thành phố, cùng hàng vạn kỹ sư và công nhân nước ngoài vào nên nhu cầu nhà ở sẽ rất lớn ở nhiều phân khúc BĐS.
Trong khi đó, lượng dự án cũ không còn nhiều hoặc có dự án nhưng không được ngân hàng bảo lãnh và số dự án mới cũng sẽ ít đi do đất đai đã bị co hẹp và tiềm lực tài chính của nhà đầu tư cũng hạn hẹp.
Do đó, số lượng nguồn cung BĐS từ năm 2019 trở đi sẽ giảm dần trong khi cầu tăng lên. Cách đây vài tháng, chúng tôi dự báo năm 2023 thị trường BĐS sẽ tăng 'nóng'. Vậy nhưng, tính toán gần đây cho thấy thị trường có thể 'nóng' sớm hơn bắt đầu từ năm 2021.
Với những phân tích của các chuyên gia đầu ngành BĐS, thị trường BĐS sẽ luôn giữ được sức nóng vốn có và sẽ ngày càng phát triển sôi động và mạnh mẽ hơn nữa. Tương lai, cầu sẽ vượt qua cung và thị trường BĐS sẽ càng khan hiếm và đắt đỏ hơn trong tương lai.
